Evini Sorgula
Lütfen ada ve parsel numaranızı girin:
| Kentsel Dönüşüm Dairesi Başkanlığı
Genel Bilgi
Kocaeli genelinde yürütülen zemin ve yapı analizleri sonucunda, 7 ilçe ve 14 bölgede yer alan 5000 bağımsız birim için dönüşüm süreci başlatılmıştır.
- Toplam yapı sayısı: 4.721
- Toplam bağımsız bölüm sayısı: 5.732
- Riskli bağımsız bölüm oranı: %82
- Tahmini proje maliyeti: 24 milyar TL
- Proje toplam değeri: 44 milyar TL
Proje Konumları
Dönüşüm Süreci
1️⃣ Talep Tespiti – Vatandaş rızasıyla taleplerin alınması ✅
Vatandaşların gönüllü başvurularıyla dönüşüm süreci başlatılmıştır. Ofislerimiz bu kapsamda hizmet vermeye başlamıştır.
2️⃣ Saha Çalışması – Yerinde tespit ve ölçüm
Uzman ekipler tarafından yapılar yerinde incelenir, ölçümler alınır ve mevcut durum raporlanır.
3️⃣ Mimari Proje – Modern ve yaşanabilir konut tasarımları
Depreme dayanıklı, estetik ve fonksiyonel konut projeleri hazırlanır. Her alanın ihtiyaçlarına özel çözümler geliştirilir.
4️⃣ Uzlaşma Görüşmeleri – Hak sahipleriyle birebir iletişim
Hak sahipleriyle yüz yüze görüşmeler yapılarak proje detayları paylaşılır, mutabakat sağlanır.
5️⃣ Kira Desteği & Tahliye
İnşaat sürecinde hak sahiplerine kira desteği sağlanır. Tahliye süreci planlı ve güvenli biçimde yürütülür.
6️⃣ İnşaat Süreci – Devlet güvencesiyle dönüşüm
Devlet güvencesiyle modern inşaat süreci başlar. Tüm çalışmalar kalite standartlarına uygun şekilde denetlenir.
7️⃣ Teslimat & Ödeme – Anahtar teslimi
Yeni konutlar hak sahiplerine anahtar teslim olarak verilir. Son kontroller tamamlanır ve ödeme planları netleştirilir.
Sıkça Sorulan Sorular
❓ Dönüşüm alanları hangi kriterlere göre seçildi?
Kocaeli Büyükşehir Belediyesi'nin 2024 yılında yapmış olduğu yapı envanter çalışması sonucunda çok yüksek ve yüksek riskli yapıların yer aldığı bütüncül alanlar belirlenmiştir.
❓ 5000 BB Dönüşümü projesinde hangi kurum yetkilidir?
Çevre,Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ve Kocaeli Büyükşehir Belediyesi yetkili kurumdur.
❓ Alanda yürütülecek iş ve işlemlerin yasal dayanağı nedir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Yönetmeliği kapsamında iş ve işlemler yürütülmektedir.
❓ Kentsel Dönüşüm Projesi Hangi Alanı Kapsamakta?
Uzlaşma ofisinde bulunan personeller rezerv yapı alanı gerekçe raporundan faydalanarak proje alalnına dair, ada parsel bilgisi, alan büyüklüğü, kapsamı, yapı sayısı, bağımsız bölüm sayısı gibi bilgileri aktarabilirler.
❓ Alanda uygulanacak kentsel dönüşümün esasları nelerdir?
Proje alanında tespit edilen tüm hak sahiplerine, mevcut bağımsız bölümlerinin büyüklükleri, arsa payları ve konumları göz önünde bulundurularak konut, işyeri veya ofis nitelikli bağımsız birimler sunulacaktır. Bu süreçte, minimum borçlanma esasına dayalı bir yaklaşım benimsenmiştir.
❓ Hak sahibi ne demektir? Kimler hak sahibidir?
Proje Alanında yapılan tespitlerde, konut statüsünde kullanılan bağımsız bölüm (yaşama mekanı + yatak odası + WC-banyo + mutfak bölümlerini kapsayacak şekilde) niteliği taşıyan ve ayrı sayaçlara sahip yaşam alanları için emlak beyanı veya elektrik, su, telefon ya da doğalgaz abonelik sözleşmesi/faturalardan en az birisi olmak kaydı ile bunları belgeleyen ve tapu kayıtlarında hisse sahibi olan yapı sahipleri, fiili olarak işyeri, imalathane, dernek statüsünde kullanılan her bir bağımsız bölüm için çalışma ruhsatı ya da vergi levhası örneği, emlak beyanından en az birisi ve elektrik, su, telefon ya da doğalgaz abonelik sözleşmesi/faturalarından en az birisi olmak kaydı ile bunları belgeleyen ve tapu kayıtlarında hisse sahibi olan yapı sahipleri ve yapısı olmayıp tapu kayıtlarında hisse sahipleri hak sahibi sayılacaktır.
❓ Kıymet takdir bedeli nedir?
Kıymet takdir bedeli, hak sahiplerinin mevcut taşınmazlarının SPK lisanslı gayrimenkul uzmanları tarafından belirlenen piyasa değeridir. Bu değer, hak sahibinin projeden ne kadar hak alacağını hesaplamada esas alınır. Kıymet takdir bedeli hak sahibine ait arsa payı, bağımsız bölüm ve bağımsız bölüme ait tüm eklentiler (müştemilat, depo, kömürlük ağaç vb.) dikkate alınarak belirlenmektedir.
❓ Kentsel Dönüşüm Projesine ne zaman başlanacaktır?
Proje kapsamında belirlenen alanlarda talep toplama süreci sonrasında, proje alanında yer alan hak saiplerin çoğunluğu kentsel dönüşümün yapılmasını talep etmesinin ardından tespit, değerleme ve planlama çalışmaları başlatılacaktır. Çalışmalarının tamamlanmasını takiben mimari proje tamamlanarak dönüşüm alanında uzlaşma ve bilgilendirme ofisi açılarak alanda yapılacak olan olan kentsel dönüşüm modelini, ortalama borçlanma değerlerini ve uzlaşma esasları hak sahiplerine aktarıldığı uzlaşma görüşmelerine başlanacaktır. Uzlaşma sürecinde salt çoğunluğun sağlanması halinde projenin sonraki adımlarına geçilecektir. Bu sürece eş zamanlı olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın projeye dahil edilmesine ilişkin görüşmeler devam etmektedir.
Yürütülen çalışmalar tamamlanmasının ardından, dönüşüm sürecine en kısa sürede başlanacaktır. Dönüşüm süreci ile ilgili hak sahibi görüşmelerine başlanacak tarih, hak sahiplerine tebligat ve mesaj gibi yöntemlerle bildirilecektir.
❓ Dönüşüm Alanında Yapılacak İnşaatlar Kim Tarafından Yapılacaktır?
İnşaatlar Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından Yapı İşleri Genel Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. veya Emlak Planlama Proje Yönetimi ve Ticaret A.Ş. (EPP)’ye yaptırılacaktır.
❓ Projede yapılacak olan inşaat hangi standartta olacak?
Yeni daireler Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (2018) esas alınarak yapılacaktır. Taşıyıcı sistemler deprem güvenliği sağlayacak şekilde projelendirilecek, tüm elektrik, su, ısıtma ve yangın güvenliği tesisastları güncel standartlara uygun olacaktır.
❓ Yeni projede daire tipleri nasıl belirlenecek?
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ve onaylı uygulama imar planı çerçevesinde hazırlanan mimari projede blok tipleri, daire büyüklükleri ve tipolojiler belirlenir. Hak sahiplerinin alacağı bağımsız bölümler, kıymet takdir bedellerine göre değişiklik gösterebilir. Uzlaşma sürecinin başlaması halinde bağımsız bölüm büyüklükleri hak sahipleri ile imzalanacak muvafakatnamelerin uzlaşma esasları kısmında yer alan gayrimenkul alabilme koşulları tablosunda belirtildiği üzere hak sahibinin kıymet takdir değeri göz önünde bulundurularak belirlenir.
❓ Dairem küçülecek mi?
Proje kapsamında inşaat maliyeti ve mevcut dairelerin kıymet takdir değeri arasında hesaplanacak borçlanma bedelinin minimalize edilmesi adına dairelerde belirli oranlarda küçülmeler yaşanabilir.
❓ Yeni dairelerin teslimi nasıl yapılacak?
İnşaat tamamlanıp iskan belgesi alındıktan sonra bağımsız bölümler için kat mülkiyeti kurulacak ve tapular hak sahiplerine verilecektir. Bu aşamada hak sahipleri yeni dairelerini resmi olarak teslim alacaktır.
❓ Yeni Projede Ticaret Alanlar Nasıl Düzenlenecek?
Mevcut ticari bağımsız bölümlerin konum ve büyüklükleri dikkate alınarak yeni projede cadde cepheli ve ulaşılabilir konumlarda ticari bağımsız bölümler oluşturulacaktır.
❓ Borçlanma Nasıl Ödenecek?
Hak sahipleri borçlanma bedellerini anahtar teslim tarihi itibariyle 180 ay’a kadar (15 yıl) vadelendirerek ödeyebilirler.
❓ Kıymet Takdir Bedelim Daire Maliyetinden Yüksek Çıkarsa Ne Olacak?
Eğer kıymet takdir bedeliniz, dağıtımı yapılan bağımsız bölümün gayrimenkul maliyet bedelinden yüksekse aradaki fark kadar alacaklı duruma gelirsiniz ve aradaki fark anahtar teslimi sonrasında tarafınıza yatırılır.
❓ Kira yardımına ne zaman ve nasıl başvurabilirim?
Hak sahipleri ve kiracılar kira yardımı başvurularını tahliye tarihinden sonra yapabilmektedir.
❓ Kira Yardımı Ne Kadar Süre Verilecek?
Tahliye/yıkım tarihinden itibaren başlayarak 48 ayı geçmemek üzere taşınmazın teslimi yapılana kadar Bakanlığın belirlemiş olduğu miktarlar çerçevesinde kira yardımı yapılacaktır.
Bağımsız bölümlerinde ikamet eden hak sahipleri dilerlerse 5 aylık kira bedelini bir kereye mahsus, dönüşüm süreci sonrasında mahsuplaşılacak şekilde taşınma desteği olarak talep edebilirler.
❓ Örneğin 2 adet konutumuz var fakat bağımsız bölümler 5 kişiye ait olduğu durumda kira yardımı nasıl yapılacaktır?
Hak sahipleri hisseleri oranınca kira yardımı başvurusu yapabilirler.
Örneğin; her hak sahibinin bağımsız bölümler üzerinden 1/5 oranında hissesi olduğunu varsayalım.
Her hak sahibi hisseleri oranınca 2*(5.500,00 ₺ x 1/5) = 2.200,00 ₺ kira yardımı alabilir. Kira yardımı başvurusu yapan hak sahipleri diğer ortaklarının başvurusunu beklemek zorunda değildir.
❓ Dairemi ne zaman tahliye etmeliyim?
Talep toplama sürecinini tamamlanıp uzlaşma sürecine geçilmesi takdirinde, tahliye süreci dönüşüm alanındaki hak sahiplerinin arsa payı olarak salt çoğunluğu (%50+1) ile uzlaşma sağlandıktan sonra başlayacaktır. Dönüşüm alanındaki tüm hak sahipleriyle yapılacak görüşmeler tamamlanıp, salt çoğunluk sağlanması durumunda tahliye, yıkım ve inşaat sürecine geçilecektir.
❓ Kentsel Dönüşüm Projesi Tamamlandığında Bağımsız Bölümümü Neye Göre Teslim Alacağım?
Yeni projede parsel düzeni ve blok konumları mevcut yapılara göre farklılık göstermektedir. Hak sahiplerine verilecek bağımsız bölümlerin dağıtımı mevcut bağımsız bölümlerin kat, konum, cephe kriterleri gibi şerefiye etkenleri dikkate alınarak mevcuttakine en yakın konumdan gerçekleştirilecektir. Ancak dairelerin dağıtımı bakanlık tarafından başka koşullara bağlanabileceği göz önünde bulundurulmalıdır.
❓ Kura İşlemlerinden Sonra Tarafıma İsabet Eden Bağımsız Bölümü Beğenmediğim Takdirde Ne Yapmam Gerekiyor?
Hak sahipleri gayrimenkul dağılımı sonrasında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na yazılı olarak müracaat edilerek kendi aralarında gayrimenkul değişikliği (becayiş) talebinde bulunabilirler.
❓ Yeni Projede Bağımsız Bölümümü Kiraya Verebilir Miyim, Satabilir Miyim?
Hak sahipleri anahtar teslimi sonrasında bağımsız bölümlerini diledikleri şekilde kiraya verebilirler. Hak sahiplerine tapu devirleri borçlanma bedelinin tamamı ödendikten sonra devredilmektedir, bu sebeple hak sahipleri gayrimenkullerinin tapu satışını gerçekleştirebilmek için bağımsız bölümlerine düşen borçlanma bedelinin tamamını ödemesi gerekmektedir.
❓ Talep toplama, sözleşme, daire teslimi gibi tüm aşamalar için tek bir vekalet yeterli olur mu ?
Evet yeterli olacaktır. Vekaletin kapsamı bu konuda önem arz etmektedir
❓ Şuan evi yeni almış ve borç ödeyen vatandaş için bir yardım vb. destek mevcut mu acaba ?
Hayır. Bahsi geçen durumla ilgili herhangi bir destek bulunmamaktadır.
❓ Hak sahibi ödeme yapmadığında, vefatından sonra daire çocukları tarafından hiç mi pay alınmıyor, yoksa o yıla ait değerlenmiş meblağ çocuklarına mı paylaştırılıyor?
Hak sahibinin ve eşinin vefat etmesi durumunda, üç ay içerisinde mirasçılarının tamamının başvuru yapmaları ve belirtilen usule göre güncellenecek borçlanma bedelini peşin olarak ödemeleri durumunda Başkanlık hissesi mirasçılar adına tescil olunur. Mirasçılar tarafından başvuru yapılmaması veya güncellenmiş borçlanma bedelinin peşin olarak ödenmek istenilmemesi halinde, hak sahibinin dönüşümden önceki taşınmazının değeri güncellenerek yasal mirasçıları adına
kamu sermayeli bankalarda açılacak vadeli bir hesaba yatırılır, hak sahibinin hissesi üzerinde yer alan ipotek, ihtiyati haciz, haciz ve intifa hakkı gibi haklar ve şerhler mirasçılar adına yatırılan bedel üzerinde devam ettirilir ve hak sahibinin hissesi Başkanlık adına tescil edilir.
❓ Ödeme yönteminde TÜFE veya Yİ-ÜFE oranı sadece taksit tutarına mı yansıtılıyor, yoksa kalan borcun tamamına mı uygulanıyor?
TÜFE ve Yİ-ÜFE'ye göre uygulanacak faiz taksitlere yansımaktadır. Örneğin 1.800.000 TL borcu olan hak sahibinin 180 ay vadede ödemesi durumunda aylık taksiti 10.000 TL'dir. Ödeyeceği yıla göre yansıyacak faiz oranı %50 ise;
10.000+(10.000*%50)= 15.000 TL şeklinde hesaplanıp o yıl ödeyeceği taksit tutarı belirlenir.
❓ Oturmuş olduğu konum ve mevcut olduğu katta mı kalacak yoksa farklı bölgede kura usulü ile mi daire sahibi olunacak?
Mevcut dairelerin kat,cephe ve tüm şerefiye özellikleri dikkate alınıp kıymet takdir değeri belirlenmektedir. Kıymet takdir bedellerinin verilmesi mantığıyla herkes eşitlenmesi doğrultusunda projede verilecek dairelerde kura usülü dağıtım yapılacaktır.
❓ Projelendirme yapıldığında burada ikamet edecek kaç daire olacak ve bu daireler kaç metrekare olacak?
Her bağımsız bölüme karşılık bağımsız bölüm düşecek. Metrekareler proje çalışması sonucunda belli olacak.
❓ Mesken sahiplerinin ikamet etmiş olduğu meskenlerin değerlendirmesi nasıl olacak? Örneğin; iki arsa var ikiside aynı metrekare ama birinde 10 daire var birinde 5 daire var burda değişen kişi bazlı arsa payı mali değer olarak fark edecek mi?
Taşınmaz değerlemesi yapılırken arsa ve daireye ayrı değerler biçilmektedir. Mali değer olarak arsa ve dairenin değeri bir olmayacağı için farklılıklar gösterebilir.
❓ Kat irtifakı ve kat mülkiyeti olanlar haricinde arsa hissesi nasıl değerlendirilecek?
Hisseli arsa tapusu olan hak sahiplerinin emlak beyanları ve saha tespitleri dikkate alınacaktır. Hisselerine karşılık beyan verdikleri bağımsız bölümleri var ise değerlendirmeye konu olacaktır.
❓ Bina yıkıldığında mevcuttaki konut sigortama ne olacak?
DASK Sigortası yeni ikamete alınabilir. Projenin tamamlanması ardından yeni daireye tekrar yapılabilmektedir.
❓ Ev sahibinin evi 2+1 olsa dahi projede 3+1 olması durumunda borcu kabul edip 3+1 ev alabilir mi uzlaşma sürecinde ?
Evet. Uzlaşma sürecinde uygun koşullar sağlanması durumunda alabilmektedir.
❓ Yıpranma payı yapının imar edilen tarihine göre nasıl olacak? Daha yeni yapıların yıpranma payı az, borcum daha mı az olacak?
Aşınma payı yapının imar edilen tarihinden itibaren hesaplanmaktadır. Yapım yılı ile değer belirlenen yıl arasındaki farkın az olması değeri olumlu yönde etkileyeceğinden borçlanması daha az olacaktır.
❓ Arazide emsal artışına gidiliyor imar hakkı kullanılıyor neden metrekarem küçülüyor, neden borçlanmamdan düşmüyor?
Belirlenen alanlarda plan tadilatları yapılabilmektedir. Ancak yapılan değişikliklerin yalnızca o alanın değil tüm ilçenin düşünülerek yapılmaktadır. Bütüncül bir planlama yaklaşımı benimsenmesi sebebiyle emsal değerlerinde olağandışı artışlar yapılmamaktadır. Yapılan emsal artışları kapsamında üretilen daireler mevcut dairelere oranla küçük olabilmektedir. Bunun sebebi mevcutun imar plan koşullarının üstünde yapılaşması ya da projedeki imar yetersizliği olabilmektedir. Bu doğrultuda fazla daire üretilmesi durumunda borçlanmalardan düşülmektedir.
❓ Projede verilen kat sayısı ve varolan yapılaşmadaki kat sayıları arasında fark var örneğin suan 6 kat proje 4 kat bu aradaki kat sayı farkı nasıl ayarlanacak 6. kattakiler 4e mi düşecek ve fiyatlandırma nasıl değişiklik gösterecek şeklinde soru geldi ?
Mevcut yapılar ve o yapıların projesi arasında katlar ve daire numaraları arasında farklılıklar olabilir. Ancak yeni yapılacak projede daha farklı kat adetleri olabilir. Yeni dairelerin belirlenmesi kura ile yapılacaktır.
❓ Bir vatandaşın üzerinde bi ticaret bir konut olduğu zaman iki hibe yardımı iki kira yardımı mı alır bir tane mi. Devir yapması gerekli mi?
Bağımsız birimlerin fonskiyonları farklı ise hibe alınabilir. Örneğin bir daire ve bir ticari birimi olan hak sahibi hem dairesi hem de dükkanı için finansal destek alabilecektir. Kira yardımı konusunda netlik henüz yoktur. Ancak alınacak karar doğrultusunda her bağımsız için kira yardımı alınma ihtimali vardır. Güncel karara göre kaç bağımsızı olursa bir tane kira yardımı alabilecektir.
❓ Karabaş mahallesinde sokak boyunca ticaret olarak kullanılan dükkanlar tapuda depo olarak görünüyor ve vergiside depo olarak ödeniyormuş mağduriyet oluşturur mu bu hak sahiplerine acaba ?
Emlak beyanı ve tespitler sonrasında yapılacak değerlendirme sonucu karar verilecektir.
❓ Karabaş mahallesinde sokak boyunca ticaret olarak kullanılan dükkanlar tapuda depo olarak görünüyor ve vergiside depo olarak ödeniyormuş mağduriyet oluşturur mu bu hak sahiplerine acaba ?
Emlak beyanı ve tespitler sonrasında yapılacak değerlendirme sonucu karar verilecektir.
❓ Halihazırda yıkılacak evin kredisini ödeyen vatandasla alakalı nasıl bir yol izlenecek ?
Vatandaş kredisini ödemeye devam edecek. Sonuç olarak satın almış olduğu evin borcunu ödemeye devam ediyor.
İletişim & Birimler